오픈도어(OPEN)를 바라보는 두 가지 시선

어느덧 2022년 3분기가 시작되었습니다. 미국에서는 다다음주부터 넷플릭스(Netfilx)를 시작으로, 테슬라(Tesla), 애플(Apple) 등 소위 빅테크라고 일컬어지는 거대 기업들을 시작으로 2022년 2분기 실적 발표가 예정되어 있습니다. 그러나 아직 실적을 발표하기 전부터 인플레이션, 경기침체 등 시장의 수많은 악재가 실적 악화로 연결될 것이라는 우려들이 각종 회사들의 주가에 반영되었습니다.

 

 

최근 6개월 간 반토박이 난 주가. 기간을 넓혀 보면 더욱 처참하다.

 

 

그중에서도 오늘 제가 다룰 기업, 오픈도어(OPEN)는 사정이 더욱 좋지 않습니다. 특히, 2022년 1분기 실적 발표 시 컨센서스를 크게 비트 했음에도 불구하고 주가는 마치 컨센서스를 크게 하회한 것처럼 떨어지기 시작했습니다. 시장의 환경에도 영향을 받았지만 오픈도어만의 하락 요인을 찾자면 다음과 같은 부정적인 시선에 얼룩져 다른 기업들 대비 처참한 하락을 맞이했다고 볼 수 있습니다.

 

 

1. 오픈도어를 바라보는 부정적인 시선

 

• 질로우(Zillow)의 아이바잉(iBuying) 사업 철수 이후 아이바잉 사업 자체에 대한 불신이 커졌다. 또한, 최근 아이바이어(iBuyer)들의 수익성을 가장 크게 좌우하는 구매 가격과 주택의 현개가격 간 갭이 빠른 속도로 하락하고 있다.

 

• 지난 몇 년간 낮은 모기지 이자율과 소비자들의 강력한 수요에 대한 특수가 있었을 뿐, 앞으로는 그러한 특수가 발생하기 어려운 환경이다. 최근에는 모기지 이자율이 증가하고 주택 가격 하락이 확산되고 있으며 주택 재고가 증가하는 등 주택 시장이 빠르게 둔화되고 있다. 뉴욕을 예시로 들면, 작년 동월 대비 매매거래량이 1/3 수준으로 처참하게 감소하였다. 뿐만 아니라, 주택시장 셀러들이 마켓에 매물을 내놓고 집이 팔리기까지 걸리는 시간이 늘어나고 있다.

 

 

위의 부정적인 시선에도 불구하고 여전히 오픈도어를 바라보는 긍정적인 시선은 많이 있습니다. 부정적인 시선에 대한 반박 의견들을 더하여 긍정적인 시선 또한 소개해드리도록 하겠습니다.

 

 

2. 오픈도어를 바라보는 긍정적인 시선

 

• 오픈도어는 아이바잉 시장의 리더 기업이다. 후발주자로 들어와 사업을 접게 된 질로우는 카피캣이었을 뿐이며, 그마저도 적절한 분석 등이 뒷받침되지 않아 조기에 큰 손실을 입고 물러나게 된 것이다. 아이바잉 사업은 미국 주택시장에 등장한 매우 혁신적인 방법이며 그 관점은 지금 여전히 유효하고 앞으로도 그럴 것이다. 최근 주택시장에 대한 수요가 약화되었다는 시선이 있는데, 여전히 강력한 수준이라고 생각하며 모기지 이자율이 2008년 이후 최대 폭으로 감소하기도 하는 등의 상황도 발생하고 있다.

 

• 오픈도어의 수익성을 결정하는 요소 중 하나인 구매 가격과 주택의 현재 가격 간 갭은 시장에서 우려하는 대로 영향이 있을 것이다. 그러나 위에서 언급한 바와 같이, 오픈도어는 아이바잉 시장의 리더 기업이다. 오픈도어 익스클루시브처럼 경쟁자 대비 큰 차이점을 만들어낼 수 있다.

 

오픈도어 익스클루시브란?

2021년 9월 오픈도어 내 소규모 그룹으로부터 시작된 서비스로, 매매 대상 주택이 공개되기 2주 전, 오픈도어 소비자들에게 먼저 저렴한 가격에 공개되는 서비스. 오스틴에서 출시되어 현재는 휴스턴에서도 이용이 가능하다. 이메일을 통해 받아볼 수 있으며, 현재 기준으로 매매 예정가격 대비 2%정도 저렴하다는 특징이 있다. 먼저 공개된 주택에 관심이 있다면 고객은 1시간 동안 집을 예약하고 둘러볼 수 있으며, 계약이 완료되면 48시간 동안 예약되고 계약을 철회하는 경우 위약금은 존재하지 않는다. 구매 예정자는 원하는 대출기관을 이용하고 원하는 날짜를 선택할 수 있다는 장점이 있다. 부동산 거래임에도 불구하고 가격에 대한 흥정이 없으며, 부동산 중개인이 개입하지 않기 때문에 절반 가량의 수수료를 아낄 수 있다는 이점도 있다.

 

 

 

저는 제가 좋아하는 기업들을 테슬라와 비교하는 것을 좋아합니다. 물론, 전혀 다른 분야에서 전혀 다른 사업을 영위하고 있기 때문에 비교 자체가 큰 의미를 가지지 못할 수도 있지만 최근 가장 크게 성공한 기업을 꼽으라면 테슬라를 꼽을 수 있기 때문에 개인적으로 이 방법을 즐겨 사용합니다.

 

 

테슬라와 오픈도어 비교

 

1. 해당 분야에서 시장을 개척하고 선도해나가는 기업이다 보니 갖가지 우려와 불신으로 가득 차 있다. 테슬라는 대부분 그러한 것들을 깨 나갔고, 오픈도어는 아직 깨야할 것들이 상대적으로 많이 남아있다.

 

 

2. 사업 경쟁자들이 많이 생겼지만 여전히 경쟁자 대비 큰 우위를 점하고 있다.

 

 

3. 시장 점유율이 큰 덕분에 데이터가 경쟁자 대비 매우 빠른 속도로 누적되고 있으며, 이 데이터를 기반으로 더 나은 서비스를 고객들에게 제공할 수 있다.

 

 

4.기존에 시장에 없던 방식을 통해 계속 발전해나가고 있다.

 

 

위 비교에서 가장 강조하고 싶은 것은 데이터라고 생각합니다. 지금도 그렇지만 앞으로는 데이터가 기업의 가장 강력한 무기가 될 것입니다. 국내의 모 기업은 경쟁자를 모방해 무조건 2등을 하는 전략을 구사하고 있습니다. 지금까지는 이 방법이 유효했을지 모르겠으나, 앞으로는 점점 많은 분야에서 이런 전략은 통하지 않을 것입니다. 기업이 직접 본인들이 쌓은 방대한 양의 데이터를 분석해서 고객들에게 제공하는 서비스 품질을 향상시켜 나간다면 그것은 카피캣이 절대로 따라 할 수 없는 차이로 나타날 것입니다. 오픈도어에 투자하고 있는 주주로서, 오픈도어가 테슬라와 같은 차이를 만들어내는 기업이 되었으면 좋겠습니다.